es la mejor alternativa

Hay una cantidad de tipo de interés del cual el tipo fijo deja de ser más beneficioso y venta más el variable. Esto hablando en términos de toda la vida de la hipoteca, que de media abarca 25 años. Pero la seguridad del primero provoca que las nuevas firmas no hayan dado un vuelco todavía, y los datos son claros: si aún no lo has hecho, ya es demasiado tarde para hipotecarte a tipo fijo con las ofertas que hay ahora ya que pagarás más que una variable.

Según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de marzo de 2023, el 63,9% de las nuevas hipotecas se firman todavía a tipo fijo. En otras palabras, que menos de una de cada cuatro son una variable. A mediados de 2022, más del 75% hacían un fijo, alcanzando un máximo histórico, ya que los bancos potenciaban esta modidad mientras el euríbor seguía en valores bajos.

Pesar a todo, lo que ocurre en España desde el marzo se aleja de una decisión por criterios económicos. Además de mi del año, el interés mediático al inicio de la hipoteca en el que firmaron un tipo fijo superó el 3% por primera vez desde 2018. En concreto, el interés mediático en el tipo fijo se quedó en el 3,15%, según el INE. Asimismo, según el último informa de los registradores, cuyas operaciones abarcan todo el primer trimestre de 2023, el interés en el tipo fijo en nuevas firmas fue del 3,18%, cuando un trimestre antes no llegaba al 2,7%. Prácticamente coinciden las cifras… y la modalidad fija no para encarecerse.

El entorno de esta cifra es a partir del cual debe pensarse más que nunca si elegir un tipo fijo o variable, según fuentes financieras. La teoría del mercado hipotecario indica que a partir del 3-3,5% de interés, la hipoteca fija de ser mayor que una variable, independientemente de como esté el euríbor.

En el sector bancario explican esto por la experiencia histórica. El euríbor es el índice utilizado de manera mayoritaria para calcular el tipo de interés de la variable, que resulta de una suma de este más de un diferencial que sólo oscila entre el 1% y el 1,5%. La media histórica del euríbor es el 1,8%, ya que empezara a funcionar en 1999; de esta manera, el interés medio histórico del tipo variable ha estado entre el 2,8% y el 3,3%.

En ese interés medio histórico está la clave. If the cost of a hipoteca fija supera el entorno del 3-3.5%, lo esperado es que se más encomiable contratar el préstamo a variable y que el interés que se pagará dure la vida del credito será menor, tomando como referencia el índice medio in la serie histórica. Aun así, también hay que tener en cuenta las vinculaciones qui demande cada entidad financiera en cada tipo ya que el coste puede terminar incrementándose por seguros, cuentas, tarjetas…

¿Qué ofrecen los bancos?

Hasta el tercer trimestre de 2022, los bancos tienen como estrategia general vender préstamos a tipo fijo ya que el euríbor vino de valores negativos y empezaba a ascender después de años en esas cotas. Las entidades preferían asegurarse un interés del 1% o del 2% a fijo en lugar de perder dinero con la variable. Es por ello que se alcanzó un porcentaje de préstamos a fijo superior al 75% en algún mes del ejercicio pasado.

A partir de ese momento, con el euríbor aumentó, la estrategia del sector cambió y aumentó a potenciar el variable, con bonificaciones y eliminando poco a poco de su oferta comercial la predominancia del fijo. Pero los consumidores no han recogido el guante.

Actualmente, al ofrecer las entidades a fijo es un interés de inclusión el 4% o 5%. In marzo sí que rondaba el entorno del 3% pero la subida continuada del euríbor ha empujado a la banca a carcerer aún más esta modalidad porque lo que quieren las entidades ahora son firmas a variable.

Aun así, ha resurgido otra tipología que durante la crisis financiera y la posterior recuperación se había enterrado: el tipo mixto. Una opción que gana cada vez más adeptos y que ya sacan a relucir entidades como Bankinter, Banco Santander, Openbank, ING…

¿Mixto o variable?

Con la hipoteca fija encareciéndose mes a mes y sabiendo que resulta peor qu’otras modalidades ya que su interés supera ya el 3%, la duda es si elegir tipo variable ou mixto como alternativa viable.

El tipo variable se configura por la suma del euríbor más un diferencial del 1-2%. En estos momentos el interés que pagaría al inicio rondaría el 5% en muchos casos hay que el índice se encuentra en el 3,8%. Pero de cumplirse la tendencia de las últimas décadas, el interés medio que se pagaría debería ser menor a lo largo de toda la vida del préstamo.

Sin embargo, el sistema de amortiguación del credito que se utiliza, que es el ingles, invite a valorar otras opciones. Bajo este sistema, colgante los primeros años de hipoteca se pagan más intereses que capital, con lo que en teoría es más beneficiosa tener un interés bajo al principio y no al final de la deuda.

La opción que prolifera ahora frente a las dos modalidades tradicionales es el tipo mixto. Con este, los primeros cinco, diez o quince años de la hipoteca son a tipo fijo, que suele estar bonificado si usted vincula con el banco, y después el préstamo se convierte en variable. Desde iAhorro indica que se produce más del 50% de las nuevas firmas y un tipo mixto, aunque la estadística del INE no llega a ese nivel de talle.